Regularização

A certificação do georreferenciamento do imóvel rural, criada pela Lei 10.267 de 2001 e realizada exclusivamente pelo Incra, é a garantia de que os limites de determinado imóvel não se sobrepõem a outros e que a realização do georreferenciamento obedeceu especificações técnicas legais.

É necessária para toda alteração de áreas ou de seus titulares em cartório, como nos casos de compra, venda, desmembramento ou partilha, conforme prazos estabelecidos no Decreto nº 4.449 de 2002, alterado pelos Decretos nº 5.570 de 2005, 7.620 de 2011 e 9.311 de 2018.

A certificação do imóvel rural é realizada por meio do Sistema de Gestão Fundiária (Sigef), ferramenta eletrônica desenvolvida para subsidiar a governança fundiária do território nacional com a certificação do georreferenciamento dos imóveis rurais. O detentor do imóvel rural deve contratar um responsável técnico para realizar a demarcação georreferenciada da sua área. O profissional deve habilitado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e credenciado junto ao Incra.

Os técnicos credenciados responsáveis pelo serviço de georreferenciamento acessam o Sigef na internet e enviam o arquivo digital com os dados cartográficos dos imóveis rurais. Se não houver inconsistências ou sobreposições – análise feita pelo próprio sistema – a certificação é obtida com a geração da planta e do memorial descritivo das áreas de forma automática.

Os documentos, assinados digitalmente, podem ser impressos e levados ao registro de imóveis.

No caso de inconsistências, o sistema transmite uma notificação ao interessado. Desta forma, ele poderá saná-las e inserir novamente os dados no Sigef.

O sistema também está preparado para acesso dos cartórios de registro de imóveis, que podem informar os dados de domínio. Lançado em novembro de 2013, o Sigef deu transparência, agilidade e segurança ao processo de certificação, substituindo de vez os processos em papel.

O Cadastro Ambiental Rural (CAR) é um instrumento fundamental para auxiliar no processo de regularização ambiental de propriedades e posses rurais. Consiste no levantamento de informações georreferenciadas do imóvel, com delimitação das Áreas de Proteção Permanente (APP), Reserva Legal (RL), remanescentes de vegetação nativa, área rural consolidada, áreas de interesse social e de utilidade pública, com o objetivo de traçar um mapa digital a partir do qual são calculados os valores das áreas para diagnóstico ambiental.

Ferramenta importante para auxiliar no planejamento do imóvel rural e na recuperação de áreas degradadas, o CAR fomenta a formação de corredores ecológicos e a conservação dos demais recursos naturais, contribuindo para a melhoria da qualidade ambiental, sendo atualmente utilizado pelos governos estaduais e federal.

No governo federal, a política de apoio à regularização ambiental é executada de acordo com a Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, que criou o CAR em âmbito nacional, e de sua regulamentação por meio do Decreto nº 7.830, de 17 de outubro de 2012, que criou o Sistema de Cadastro Ambiental Rural – SICAR, que integrará o CAR de todas as Unidades da Federação.

Na Amazônia, o CAR já foi implantado em vários estados, constituindo-se em instrumento de múltiplos usos pelas políticas públicas ambientais e contribuindo para o fortalecimento da gestão ambiental e o planejamento municipal, além de garantir segurança jurídica ao produtor, dentre outras vantagens. O Ministério do Meio Ambiente tem trabalhado ativamente para a implementação do CAR na região, por meio de projetos tais como:

Projeto de Apoio à Elaboração dos Planos Estaduais de Prevenção e Controle dos Desmatamentos e cadastramento Ambiental Rural;

Projeto Pacto Municipal para a Redução do Desmatamento em São Félix do Xingu (PA) e Projeto de CAR, em parceria com a TNC (The Nature Conservancy), este último, encerrado em dezembro de 2012.

Além desses, o MMA, em parceria com o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), desenvolveu programa específico voltado às instituições públicas e privadas interessadas em elaborar projetos de CAR, no âmbito do Fundo Amazônia, cujo gestor é o próprio banco.

Retificação do Imóvel, ou seja, retificação é o termo utilizado para o processo de correção ou alteração de informações em um registro. Este processo existe para corrigir erros evidentes como, por exemplo, a escrita incorreta de um nome, ou alterar informações complexas, como as divisas de um imóvel.

Desta forma, no âmbito imobiliário, a retificação do registro do imóvel pode ocorrer de duas maneiras:

1) retificação administrativa

2) retificação judicial.

Em ambas as formas de solicitar a correção do registro do imóvel, um dos requisitos é que exista a solicitação do interessado. Isso significa que o Oficial do cartório não pode promover a retificação sem o devido requerimento.

É que, para alguns erros, o Oficial pode efetuar diretamente a correção, como: nomes escritos incorretamente e numerações em desconformidade com o registro anterior. Ou seja, o artigo 213, conforme alterado pela Lei nº 10.931/2004, também prevê a retificação pelo Oficial nas seguintes situações:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático, feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

Desmembramento é a fração de uma parcela de terra, sem que haja abertura ou prolongamento de ruas, infraestrutura, etc. Pegue a parte de trás da sua barra de chocolate e parta ela no meio. Isso é o desmembramento.

Desdobro é um acaso a parte, isso porque ele depende diretamente da legislação municipal, não tendo sua tipificação objetiva na Lei Federal do Parcelamento Urbano. O desdobro é a divisão do lote já criado, sem o objetivo de urbanização (abertura de novas vias ou prolongamento das já existentes). Contudo, como dissemos no início, essa operação só pode ser realizada com previsão em lei municipal, que estabelece as suas condicionantes. Principalmente a metragem mínima que deve ser mantida para cada lote. Outra condicionante frequente é a manutenção da frente do novo lote para a via principal.

Para cada tipificação legal da Lei 6.766, seja o loteamento, desmembramento ou desdobro, existe uma situação específica onde deverá ser utilizada, não sendo passível de escolha subjetiva. Diante do exposto, é sempre importante ressaltar a contratação de um PROFISSIONAL TÉCNICO que irá analisar a situação, dar o parecer e adotar as medidas cabíveis para bem atender a sua expectativa.

A fusão consiste na unificação de dois ou mais imóveis contíguos e com matrículas autônomas pertencentes ao mesmo proprietário, a fim de que se tornem um único imóvel com uma única matrícula de novo número, encerrando-se as primitivas (Art. 234 da Lei nº 6.015/1973). Constitui, pois, a agregação de imóveis contíguos, que assim perdem sua autonomia.

A fusão dependerá de requerimento firmado pelo proprietário, à luz do princípio da rogação, acompanhado de memorial descritivo da área unificada e de autorização municipal, nos casos de imóveis urbanos.

A aquisição de terrenos contínuos e posterior edificação é facilitada quando a legislação permite juntá-los, mas para isso existe legislação específica e algumas normas a serem cumpridas.

A unificação de imóveis tem por objetivo terrenos contínuos formando um único imóvel. Pode também ocorrer com apartamentos lado a lado ou um sobre outro. Nesse caso, dependendo de autorização da assembleia de condomínio, é muito difícil conseguir face às alterações que ocorrem no direito de propriedade comum.

O instituto da Usucapião constitui uma forma de aquisição da propriedade, móvel ou imóvel, em razão da posse no transcorrer do tempo, vinculada ao cumprimento de requisitos definidos em lei. A aquisição da propriedade imóvel pela usucapião pode-se dar por meio de três diferentes formas procedimentais: usucapião judicial, usucapião administrativa e usucapião extrajudicial.

A usucapião judicial é a forma mais conhecida de se alcançar o direito, podendo ser aplicada a todas as espécies de usucapiões, com exceção daquele previsto pela Lei nº 11.977/2009. Está prevista no art. 1.238 e seguintes do Código Civil. Possuía um procedimento específico no CPC, o qual foi subtraído na Lei nº 13.105/2015. Agora, segue o rito ordinário comum, com as observações dos artigos 246, §3º e 259, I do Novo CPC. A usucapião administrativa foi instituída no Brasil por meio da Lei nº 11.977/2009, mas esta é aplicável somente à usucapião especial urbana, caracterizada no contexto de projetos de regularização fundiária de interesse social.

A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973), significando a adoção do paradigma de desjudicialização de procedimentos inaugurado pela Emenda Constitucional nº 45/2004. O novo instrumento tem a característica diferencial da celeridade, pois se estima uma duração aproximada de 90 a 120 dias, desde que preenchidos os requisitos do artigo 216-A, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

A usucapião extrajudicial, ao contrário da usucapião também de índole administrativa que contemplou procedimento previsto apenas para o reconhecimento da usucapião especial urbana no âmbito de regularização fundiária de interesse social (art. 183 da Constituição e art. 60 da Lei 11.977/2009), terá amplo espectro de abrangência, contemplando procedimento aplicável à concessão das diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação brasileira.

A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o usucapiente poderá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor. É um trabalho desenvolvido em conjunto entre o Tabelião e o Registrador Imobiliário.